Проблемы особенности зачлюсения договора с управляющей

26.01.2016 | Взаимодействие ТСЖ с УО

2 ст. 162 ЖК РФ

«По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность»

.

Договор управления многоквартирным домом: существенные условия, порядок заключения и расторжения

В свою очередь, собственники обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с выбранной в законном порядке (регламентирован 445-й статьей ГК РФ) управляющей компанией.

Правило в отношении оформления такого соглашения распространяется на владельцев как жилых, так и коммерческих и вспомогательных объектов данного строения. Например, собственники мест автостоянки, относящейся к жилому многоквартирному дому, также обязаны подписать договор с УК.

Договор управления многоквартирным домом в 2017 году должен содержать ряд обязательных пунктов.

• Регламент по контролю исполнения условий, утвержденных договором управления многоквартирным домом и реализованных УК.
• Адрес обслуживаемого здания с полным перечнем общедомового имущества (лестничные площадки, чердачные и подвальные помещения, подъемники, придомовая территория и конструкции, расположенные на ней и т. д.), в котором уточняется количество и состояние предметов, входящих в хозяйство.
• Метод определения стоимости ЖК-услуг: начисление платы за необходимые работы и ремонт жилья, тарификация поставки ресурсов, а также требования по срокам внесения средств по указанным видам сервиса.
• Список планируемых к проведению мероприятий по содержанию движимых и недвижимых объектов, а также услуг, входящих в компетенцию управляющей компании.

Зачем нужно заключать договор управления?

Управление многоквартирным домом это сложный процесс

Некоторые виды работ должны выполняться высококвалифицированным инженерным персоналом, в соответствии с требованиями безопасности.

Крайне важно нести ответственность за надлежащее управление и содержание.

Решение всех этих задач собственникам может обеспечить заключение договора с профессиональной управляющей организацией, имеющей хорошую деловую репутацию. Договор управления в обязательном порядке должен содержать права и обязанности сторон: управляющей организации и собственников или жилищного объединения (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.).

Договор управления многоквартирным домом: правовая природа и практические проблемы заключения договора (Киракосян С.А.)

Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право.

1989. N 11. С. 61 — 66.Дефект позиции ученых, рассматривающих договор управления как смешанный, заключается в попытке рассмотреть элементы договора управления не в их единстве (совокупности), а по отдельности.Действительно, если разделить предмет договора управления на отдельные части: работы, услуги, иные действия, выполняемые управляющей организацией, то можно прийти к ложному выводу о том, что договор управления многоквартирным домом не является самостоятельным видом договора и представляет собой одновременно договор об оказании услуг и выполнении работ.

Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом Текст научной статьи по специальности «Государство и право.

С.Л. Филимонов называет договор управления смешанным именно потому, что «выполнение жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров» .——————————— Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред.

Юридические науки»

Одной из сторон такого договора всегда выступает управляющая организация.

Другой стороной договора могут быть либо непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме, с каждым из которых заключается отдельный договор, но на одинаковых условиях (ч. 1, 4 ст. 162 ЖК), либо товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ), жилищный кооператив (далее — ЖК) или иной специализированный потребительский кооператив.

Первый вариант имеет место,

Особенности заключения договора с управляющей компанией

Средства, вносимые за содержание и ремонт общедомового имущества, определяются на общем собрании жильцов с опорой на статью 156 ЖК РФ и предложения управляющей организации. Поскольку цена является договорной, а не фиксированной, то требуется дополнительно указать, насколько часто и в каком размере она может изменяться. Юристы рекомендуют включать в соглашение положение о том, чтобы средства за предоставляемые услуги накапливались на лицевом счете строения.

Договор управления многоквартирным домом: особенности заключения соглашения, права и обязанности сторон

Они должны определять судьбу общедомового имущества и содержать его сообща.

Для того чтобы управление многоквартирным домом осуществлялось наиболее эффективно, законодательство предусматривает несколько способов.

Наиболее распространенным из них является делегирование полномочий специальной организации – управляющей компании. Для этого между собственниками и УК заключается договор.

Согласно законодательству жильцы многоквартирного дома не могут полностью отказаться от какой-либо формы управления.

Функционирование МКД предполагает множество действий, в число которых входит заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, контроль за потреблением ресурсов, текущий ремонт, уборка.

С кого и что можно требовать, если не заключен договор с управляющей компанией

Все действия управляющей компании должны согласовываться с законодательными нормами.

Без согласия жильцов договор заключить невозможноЧтобы управляющая компания могла выполнять свои обязанности, предусмотренные договором, надо сделать ряд шагов:Члены правления занимаются разработкой проекта договора.Проект обсуждается на собрании совета жильцов, которые должны быть в курсе всех основополагающих моментов.

После этого проект согласовывается с представителями управляющей компании.Проект предоставляется всем жильцам для ознакомления.

Они могут вносить свои предложения.После внесения корректив готовится окончательный вариант договора.Договор утверждается на собрании жильцов.

На нем ведется протокол, где фиксируются результаты голосования.Подписанный

Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом

В то же время иное правило предусмотрено для отношений совместной собственности (в соответствии со ст.

253 ГК каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников), однако возможность одному выступать от имени всех в данном случае продиктована особым, фидуциарным характером правоотношения. В природе отношений участников долевой собственности имущества многоквартирного дома по понятным причинам нет и не может быть признаков фидуциарности. В связи с этим при сложившихся обстоятельствах сохраняет свою силу требование гражданского законодательства о совершении сделок в отношении общего имущества всеми сособственниками одновременно.

Вместе с тем всякое значительное численное накопление участников отношений общей собственности и сходных с ними иных имущественных отношений затрудняет осуществление

Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом

В связи с этим при сложившихся обстоятельствах сохраняет свою силу требование гражданского законодательства о совершении сделок в отношении общего имущества всеми сособственниками одновременно.

Вместе с тем всякое значительное численное накопление участников отношений общей собственности и сходных с ними иных имущественных отношений затрудняет осуществление права собственности (или иных имущественных прав) и при отсутствии надлежащих механизмов согласования разнонаправленных воль вредит гражданскому обороту в целом.

В связи с этим, например, в корпоративном праве разработаны и совершенствуются механизмы учета интересов всех участников общества — как владельцев крупных пакетов (долей), так и миноритариев. Воля всех в таких механизмах заменяется волей большинства (иногда квалифицированного), что не противоречит принципам гражданского права, поскольку каждый входящий в сообщество (корпорацию, ТСЖ, сообщество собственников квартир и т.п.)

Отсутствие договора между ресурсоснабжающей и управляющей организациями, проблемы и пути решения

Эти проблемы обусловлены, как нам видится, тем, что законодатель прописал достаточно размыто вопрос об определении надлежащего исполнителя коммунальных услуг и как следствие, обоснованность взыскания задолженности с того или иного лица. Головной болью в данной ситуации являются те недобросовестные юридические лица, которые не проявляют стремления заключать с ресурсоснабжающими организациями договора поставки энергоресурсов.

После вступления Правил № 354 в судебной практике сформировалось два основных подхода к решению возникающих споров.